Актуальність
дослідження підстав набуття права власності на житло обумовлюється
проголошенням у ст. 47 Конституції України права кожного на житло, а також
закріпленням обов’язку держави
створювати умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло,
придбати його у власність або взяти в оренду і відповідно відсутністю чітко
регламентованого механізму реалізації цього права.
Право власності на
житло набувається відповідно до конституційних принципів: захисту усіх суб’єктів права власності та їх рівності
перед законом (ч.
3 ст. 13 КУ).
Відповідно до п. 1 ст.
328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені
законом, зокрема із правочинів.
У своїй роботі я
аналізуватиму підстави набуття власності на житло для усіх форм власності: приватної, державної, комунальної.
Проаналізувавши праці
вітчизняних науковців, зокрема: Лисенко І., Коваль О., Богатирь В., Воронової О., я дійшов до такого
висновку: якщо розглядати підстави реалізації права на житло через виникнення
права власності, то їх можна поділити на первісні та похідні.
До
первісних слід віднести:
1) виникнення права власності на житло
шляхом здійснення його індивідуального будівництва.
Реалізація такого будівництва можлива за умови дотримання чинного
законодавства, державних стандартів, правил забудови, проектної документації
тощо. В інакшому випадку матиме місце самочинне будівництво. Варто зазначити,
що відповідно до ч. 2 ст. 331, ч. 1 ст. 182 ЦК України виникнення права
власності на нерухоме майно можливе лише з моменту державної реєстрації.
2) виникнення права власності на житло шляхом інвестування
коштів у будівництво. Наприклад, установник управління
передає управителю у довірчу власність майно, встановлює певні
обмеження, з метою будівництва житла останнім, відповідно до ЗУ «Про
фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та
операціях з нерухомістю». За часи незалежності України такий спосіб пройшов трансформацію
своєї форми вираження від пайової участі у житлових кооперативах до укладення
інвестиційних договорів.
До похідних слід віднести:
1) цивільно-правовий договір. До таких договорів слід віднести: договори купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання
(догляду), ренти та інші. Воронова О. відносить їх до договорів по відчуженню
житла. Характерними ознаками таких договорів є обов’язковість
письмової форми, їх нотаріального посвідчення та державної реєстрації прав за
договором.
2) договір застави (іпотеки) житла.
Цей договір я виділяю окремою підставою набуття права власності, адже в силу
застави кредитор має право у разі невиконання боржником зобов’язання,
забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого житла
переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено
законом (право застави). Пункт 7 ст. 576 ЦК України визначає, що застава
окремих видів майна може бути заборонена або обмежена законом. Так, предметом
договору застави не може бути житло, що становить національну, культурну та
історичну цінність, які знаходяться у державній власності і занесені чи
підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини, а
також об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена Законом України
«Про приватизацію державного житлового фонду».
3) придбання житла на прилюдних торгах
та аукціонах. Відповідно до Тимчасового положення про
порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна
затвердженого наказом Міністерства юстиції від 27.10.1999 № 68/5, передбачено
можливість реалізації житлового будинку, квартири, однак таке нерухоме майно
повинно бути арештованим.
4) спадкування.
Відповідно до ст. 1217 ЦК України, спадкування здійснюється за заповітом або за
законом. До складу спадщини входять лише ті права і обов’язки, носієм яких за життя був сам
спадкодавець і які належали йому на законних підставах.
5) отримання безхазяйної нерухомої
речі. Безхазяйною є річ, яка не має власника або власник
якої не відомий. Нерухомі безхазяйні речі беруться на облік органом, що
здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого
самоврядування, на території якого вони розміщені. Після спливу одного року з
дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона може бути передана за
рішенням суду у комунальну власність і повинна бути зареєстрована як житловий
фонд соціального призначення.
Зазначений
випадок набуття права власності є спеціальним, оскільки може набуватися тільки
спеціальним суб’єктом. Виходячи з вимог державної реєстрації прав на нерухоме
майно безхазяйним не може вважатися житло, коли невідоме місце перебування
власника. Адже якщо відомостей про місце перебування особи протягом року в
місці її постійного проживання немає, то така особа може бути визнана судом
безвісно відсутньою, що є підставою для встановлення опіки над майном особи в
порядку ст. 44 ЦК України. Безхазяйним
житлом, виходячи із ст. 335 ЦК України є житло, власник якого невідомий.
6) набувальна давність.
Відповідно до ст. 344 ЦК України особа, яка добросовісно заволоділа чужим
майном і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом 10
років набуває право власності на це майно. Однак право власності на житло за
цією підставою виникає лише з моменту державної реєстрації.
7)
приватизація державного житлового
фонду. Відповідно до положень однойменного закону під цим
поняттям ми розуміємо, відчуження
квартир (будинків), житлових
приміщень у гуртожитках,
призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат
у квартирах та одноквартирних
будинках, де мешкають два і більше наймачів,
та належних до них господарських
споруд і приміщень
(підвалів, сараїв і т. ін.) державного
житлового фонду на користь
громадян України.
8) рішення органів державної влади або
місцевого самоврядування. Відповідно до даної підстави, житло
може змінювати форму власності з державної на комунальну і навпаки за рішенням
відповідного органу.
Використана
наукова література:
1. Коваль О. Виникнення права власності на житло / О. Коваль // Вісник
Національної академії правових наук України. - 2013. - № 3(74). - С.
259-264.
2. Лисенко І. В. Щодо підстав набуття права приватної власності на
житло / І. В. Лисенко // Право та правління. - 2011. -№1. - С. 247-251.
Немає коментарів:
Дописати коментар